Como regularizar uma construção que já foi executada?

Nesses casos, o primeiro passo não é simplesmente desenhar uma planta. É identificar onde está a irregularidade e quais etapas serão necessárias para compatibilizar a situação física, municipal, fiscal e registral do imóvel.

O que significa regularizar uma construção?

Regularizar uma construção significa adequar a situação real da edificação às informações e exigências dos órgãos correspondentes. Conforme o caso, o processo pode envolver:

• levantamento da construção existente;
• projeto representando a situação executada;
• análise urbanística e edilícia;
• aprovação municipal;
• adequações físicas ou documentais;
• documentação de conclusão emitida pelo Município;
• regularização fiscal da obra;
• averbação da construção no Registro de Imóveis.

Essas etapas são relacionadas entre si, mas não são a mesma coisa. Concluir uma delas não significa que as demais estejam resolvidas.

Como saber se minha construção está irregular?

Alguns sinais são frequentes em imóveis que ainda não foram regularizados:

• imóvel construído sem projeto aprovado;
• área real maior do que a área aprovada;
• ampliação executada sem documentação;
• garagem ou edícula construída posteriormente;
• mudança significativa em relação ao projeto original;
• construção sem Habite-se ou documento municipal equivalente;
• área construída diferente da que consta na matrícula;
• cadastro imobiliário municipal divergente da realidade;
• obra sem documentação técnica conhecida.

A presença de um desses sinais indica que a situação precisa ser verificada, mas não significa que todos os casos exigirão exatamente o mesmo procedimento. O caminho depende do que foi construído e das regras do Município onde o imóvel está localizado.

Primeiro passo: fazer um diagnóstico

Antes de protocolar qualquer processo, é necessário comparar a situação documental com a situação construída. É esse confronto que revela onde estão as divergências e quais etapas serão realmente necessárias.

Na análise documental são reunidos, quando disponíveis:

• matrícula atualizada do imóvel;
• projeto anteriormente aprovado;
• alvará de construção;
• Habite-se ou documento municipal equivalente;
• cadastro imobiliário municipal;
• documentos e plantas antigas;
• ART ou RRT já emitidas;
• informações de CNO;
• documentação fiscal da obra.

Em seguida é realizado o levantamento da construção existente, que traduz em medidas e desenhos aquilo que efetivamente foi executado. Sem esses dois lados — documento e realidade — qualquer projeto elaborado corre o risco de não corresponder ao que será analisado.

O que é levantamento da edificação existente?

O levantamento é a medição e o registro técnico da situação efetivamente construída. Dependendo do imóvel, pode envolver:

• dimensões externas da edificação;
• ambientes internos;
• paredes e espessuras;
• aberturas;
• níveis e desníveis;
• áreas construídas;
• implantação no lote;
• afastamentos em relação às divisas;
• acessos;
• cobertura;
• demais elementos relevantes.

Com o levantamento em mãos é possível comparar o que existe com o que estava aprovado e com o que a legislação local permite. Essa comparação é o que orienta a estratégia de regularização.

O que é projeto As Built?

As Built significa, em tradução direta, “como construído”. É a representação técnica da edificação conforme executada, e pode registrar dimensões, ambientes, instalações, alterações realizadas e demais características existentes.

A construção existente atende à legislação atual?

Depois do levantamento é necessário verificar os parâmetros aplicáveis ao imóvel. Podem entrar nessa análise:

• recuos e afastamentos;
• taxa de ocupação;
• coeficiente de aproveitamento;
• altura da edificação;
• uso permitido para a zona;
• área permeável;
• acessibilidade;
• vagas de estacionamento;
• condições sanitárias;
• requisitos de segurança;
• demais regras locais aplicáveis.

Cada Município possui suas próprias regras urbanísticas e edilícias, definidas em instrumentos como Código de Obras, Lei de Uso e Ocupação do Solo e Plano Diretor, quando aplicável. Por isso não existe um valor ou parâmetro nacional que possa ser presumido.

E se a construção não atender aos recuos ou outros parâmetros?

Divergência de parâmetro não significa, automaticamente, que a construção não possa ser regularizada. A situação precisa ser analisada conforme a legislação municipal aplicável. Dependendo do Município, podem existir:

• mecanismos específicos de regularização de edificações existentes;
• legislação própria sobre construções já executadas;
• exigência de adequações físicas antes da aprovação;
• impossibilidade de regularização de determinado elemento;
• regras especiais para construções antigas;
• procedimentos administrativos próprios.

O resultado só pode ser avaliado após o diagnóstico técnico e a leitura da legislação local. Nenhuma análise séria promete aprovação antes disso.

Regularização na Prefeitura

O processo municipal varia conforme o Município, mas costuma envolver etapas como:

• levantamento da edificação;
• projeto representando a situação existente;
• documentos do imóvel e do proprietário;
• registro de responsabilidade técnica;
• requerimentos administrativos;
• análise urbanística e edilícia;
• recolhimento de taxas;
• adequações eventualmente exigidas;
• aprovação do processo.

Ao final, e dependendo do Município, poderá ser emitido documento que reconheça a regularidade ou a conclusão da edificação — como o Habite-se ou documento equivalente adotado localmente. A nomenclatura e as condições de emissão não são uniformes em todo o país.

Preciso contratar engenheiro ou arquiteto?

As atividades técnicas envolvidas devem ser realizadas por profissional legalmente habilitado, dentro das respectivas atribuições. Conforme a atividade e o profissional responsável, a responsabilidade técnica é registrada por ART, no Sistema Confea/Crea, ou por RRT, no Sistema CAU.

Não existe uma única profissão que execute todo e qualquer tipo de regularização: o que define a habilitação é a natureza do serviço e as atribuições do profissional.

O que é ART na regularização?

A ART identifica, perante o Sistema Confea/Crea, a responsabilidade técnica relativa às atividades de engenharia executadas pelo profissional. Conforme o serviço contratado, ela pode estar relacionada a:

• levantamento da edificação;
• elaboração de projeto;
• laudo técnico;
• regularização de obra;
• outros serviços técnicos aplicáveis.

Não existe uma “ART de regularização” universal: o registro deve corresponder à atividade efetivamente desenvolvida.

Regularizar na Prefeitura é suficiente?

Não necessariamente. Prefeitura, Receita Federal e Registro de Imóveis tratam de aspectos diferentes do mesmo imóvel, e a conclusão de uma etapa não substitui automaticamente as demais.

As etapas se relacionam — em geral, a documentação municipal e a certidão da obra alimentam o procedimento registral —, mas cada uma tem exigências e competências próprias.

O que é CNO?

CNO significa Cadastro Nacional de Obras. É o cadastro administrado pela Receita Federal que reúne informações sobre obras de construção civil. Segundo a Receita Federal, a inscrição da obra deve ocorrer em até 30 dias contados do início das atividades de construção.

Quando se trata de uma construção já executada, isso não deve ser ignorado. Se a obra não tiver sido cadastrada no momento correto ou existir dúvida sobre seu cadastro, a situação deve ser verificada e regularizada perante a Receita Federal. A avaliação de eventuais consequências depende dos dados concretos do caso.

O que é o Sero?

Sero significa Serviço Eletrônico para Aferição de Obras. Segundo a Receita Federal, é o sistema utilizado para a aferição das contribuições sociais relacionadas à obra de construção civil.

De forma simplificada, o procedimento pode considerar:

• dados registrados no CNO;
• características da obra;
• área construída;
• período de execução;
• remunerações declaradas;
• créditos existentes;
• outras informações aplicáveis ao caso.

Qual é a sequência na Receita Federal?

1. 1.Verificar e, se necessário, regularizar o CNO da obra.
2. 2.Realizar a aferição pelo Sero.
3. 3.Gerar a DCTFWeb Aferição de Obras.
4. 4.Regularizar os débitos eventualmente apurados.
5. 5.Emitir a certidão relativa à obra.

A situação concreta pode variar principalmente conforme o responsável pela obra, o período de execução, a documentação disponível, a contabilidade e as informações já declaradas.

Existe imposto para regularizar uma obra?

É mais preciso não chamar tudo genericamente de “imposto”. No procedimento de aferição podem ser apuradas contribuições sociais relacionadas à mão de obra empregada na construção.

O valor depende da situação concreta — área, período, informações declaradas e créditos existentes, entre outros fatores. Não é correto presumir um percentual, nem afirmar que toda regularização resultará necessariamente em pagamento.

E se a construção for antiga?

Segundo as orientações atuais da Receita Federal, obras abrangidas pelo período decadencial podem ter tratamento específico no Sero. A Receita informa que obras iniciadas ou concluídas há mais de cinco anos podem ter períodos reconhecidos como decadentes, e que esse reconhecimento ocorre no próprio procedimento de aferição.

Isso não significa que a construção esteja regular. A decadência pode afetar a cobrança das contribuições sociais de determinados períodos, mas não elimina automaticamente:

• a regularização municipal;
• a necessidade de levantamento da edificação;
• a documentação técnica e a responsabilidade profissional;
• a atualização do cadastro imobiliário;
• o procedimento perante o Registro de Imóveis.

O que é a certidão da obra?

Após o procedimento de regularização fiscal, a Receita Federal disponibiliza a certidão correspondente à obra. Ela pode ser:

• CND — Certidão Negativa de Débitos;
• CPEND — Certidão Positiva com Efeitos de Negativa.

Segundo a Receita Federal, CND e CPEND possuem o mesmo valor legal para a finalidade de averbação da obra, quando emitidas adequadamente para esse fim. A CPEND não significa ausência de débitos: ela indica situação em que, mesmo existindo débitos, estes se encontram em condição que produz efeitos de certidão negativa.

Essa certidão relativa à obra não se confunde com uma certidão genérica da pessoa física ou jurídica.

O que significa averbar a construção?

Averbação é a atualização da matrícula do imóvel para registrar a existência e as características da construção. Em um exemplo simples: antes, a matrícula descreve apenas o terreno de 450 m². Após a construção e a averbação, ela pode passar a registrar também a edificação, conforme o título e os documentos apresentados e qualificados pelo Registro de Imóveis.

Prefeitura e Cartório são a mesma etapa?

Não. A Prefeitura analisa aspectos administrativos e urbanísticos dentro de sua competência. O Registro de Imóveis realiza a qualificação dos documentos apresentados para alteração da matrícula.

A aprovação municipal não faz com que a matrícula seja atualizada automaticamente. A averbação deve ser requerida perante o Registro de Imóveis competente, observando os documentos exigíveis ao caso.

Quais documentos podem ser necessários?

Dependendo do Município, da situação perante a Receita Federal e da situação registral, podem ser necessários documentos como:

• matrícula atualizada do imóvel;
• documentos do proprietário;
• levantamento da edificação;
• projeto da situação existente;
• ART ou RRT;
• aprovação municipal;
• Habite-se ou documento equivalente;
• informações do CNO;
• documentação resultante do Sero;
• certidão de regularidade fiscal da obra;
• documentos adicionais solicitados pelo Registro de Imóveis.

Essa relação é exemplificativa, e não um checklist universal obrigatório. A lista final é definida caso a caso.

Construí diferente do projeto aprovado. O que fazer?

O ponto de partida é comparar o projeto aprovado com a situação executada. Essa comparação costuma revelar divergências como:

• aumento de área construída;
• alteração de ambientes;
• mudança de implantação no lote;
• edículas construídas posteriormente;
• garagens e coberturas adicionais;
• alterações externas da edificação;
• outros elementos não previstos no projeto.

Depois de identificadas as divergências, verifica-se se as mudanças podem ser regularizadas conforme a legislação local. Não basta “atualizar a planta”: o desenho precisa ser compatível com o que a legislação municipal admite.

Fiz uma ampliação sem projeto. Posso regularizar?

Pode existir possibilidade de regularização, mas isso depende das características da ampliação e da legislação municipal. Em geral é necessário avaliar:

• área construída acrescida;
• recuos e afastamentos resultantes;
• taxa de ocupação;
• uso da edificação;
• condições estruturais;
• documentação existente;
• demais exigências locais.

Posso vender uma casa não averbada?

Este artigo não substitui orientação jurídica, e cada negociação tem particularidades. O que se pode afirmar tecnicamente é que divergências entre a realidade física e a documentação podem criar dificuldades em situações como:

• financiamento imobiliário;
• avaliação do imóvel;
• análise bancária;
• compra e venda;
• inventário;
• constituição de garantias;
• atualização registral.

A regularização antes de uma negociação pode reduzir incertezas documentais, mas a situação específica deve ser analisada.

Imóvel não regularizado pode conseguir financiamento?

As instituições financeiras possuem políticas próprias e podem exigir compatibilidade entre documentação, matrícula, cadastro, construção existente e avaliação do imóvel. Uma edificação não averbada ou com divergências pode gerar exigências adicionais ou dificultar a operação.

Da mesma forma, concluir a regularização não garante, por si só, a aprovação de crédito: a decisão pertence à instituição financeira.

Quanto tempo demora para regularizar?

Não existe prazo fixo. O tempo depende da situação documental, da complexidade da construção, do levantamento, da necessidade de adequações, dos procedimentos da Prefeitura, das exigências administrativas, da situação perante a Receita Federal e dos requisitos do Registro de Imóveis.

Uma casa com documentação organizada pode ter um processo bastante diferente de uma edificação com várias ampliações e divergências acumuladas ao longo dos anos.

Quanto custa regularizar?

Não é possível informar preços nacionais, porque o escopo varia. Podem existir custos relacionados a:

• levantamento técnico;
• elaboração de projetos;
• responsabilidade técnica;
• taxas municipais;
• adequações físicas eventualmente exigidas;
• procedimentos tributários e fiscais da obra;
• emolumentos registrais;
• serviços técnicos complementares.

O valor só pode ser definido após o diagnóstico, quando se conhece o escopo real do processo.

Erros comuns na regularização de uma obra

Fazer uma planta sem analisar a legislação

Desenhar a edificação sem verificar recuos, ocupação e uso permitido pode gerar um projeto que não é aprovável.

Protocolar antes de comparar projeto e construção

Sem o confronto entre o aprovado e o executado, o processo tende a receber exigências que poderiam ter sido antecipadas.

Ignorar ampliações antigas

Edículas, garagens e áreas cobertas acrescentadas ao longo do tempo integram a área construída e aparecem no levantamento.

Confundir aprovação municipal com averbação

São etapas distintas, com órgãos e exigências diferentes. Uma não produz a outra automaticamente.

Ignorar a regularização fiscal da obra

A situação perante a Receita Federal costuma ser lembrada tarde, justamente quando a certidão é necessária.

Presumir que construção antiga está automaticamente regular

O tempo de existência da edificação não substitui as etapas municipal, cadastral e registral.

Alterar a edificação durante o processo sem atualizar os documentos

Mudanças executadas depois do levantamento tornam o projeto protocolado incompatível com a realidade.

Tentar resolver cada órgão isoladamente sem entender o fluxo

As etapas se encadeiam. Tratá-las de forma isolada costuma gerar retrabalho e documentos que não se aproveitam.

Qual é a melhor ordem para regularizar?

1. 1.Reunir os documentos existentes do imóvel.
2. 2.Levantar a construção existente.
3. 3.Fazer o diagnóstico técnico e urbanístico.
4. 4.Identificar as adequações necessárias.
5. 5.Elaborar os documentos e projetos aplicáveis.
6. 6.Realizar o procedimento municipal.
7. 7.Obter a documentação municipal correspondente.
8. 8.Regularizar a situação fiscal da obra.
9. 9.Obter a certidão aplicável.
10. 10.Solicitar a averbação no Registro de Imóveis.

A ordem exata pode variar de acordo com a situação existente e os procedimentos locais.

Exemplo prático: casa com ampliação não documentada

Uma residência foi aprovada com 120 m². Hoje, a construção existente possui 165 m², porque foram executadas posteriormente uma garagem, uma área gourmet e a ampliação de um quarto.

Nessa situação não basta averbar 165 m² diretamente na matrícula. Em geral, será necessário:

• levantar a construção efetivamente executada;
• analisar a legislação municipal aplicável;
• verificar se a ampliação pode ser regularizada;
• atualizar e aprovar a documentação municipal;
• regularizar a obra perante a Receita Federal, quando aplicável;
• posteriormente solicitar a atualização da matrícula.

O exemplo é ilustrativo e não representa um procedimento universal: cada imóvel e cada Município têm particularidades.

Como a MasterGeo pode ajudar

A MasterGeo atua nas etapas técnicas da regularização de construções existentes, entre elas:

• diagnóstico inicial da situação documental e construída;
• levantamento da edificação;
• projeto As Built;
• projetos de engenharia e adequações;
• análise das divergências identificadas;
• regularização de ampliações;
• acompanhamento do processo de aprovação municipal;
• alvarás e documentação correlata;
• Habite-se ou documentação municipal equivalente;
• apoio na organização documental da obra;
• orientação técnica para as etapas fiscais e registrais.

A decisão sobre a aprovação pertence aos órgãos competentes; o trabalho técnico consiste em preparar, protocolar e acompanhar o processo com informações corretas.

Levantamentos, projetos técnicos, As Built, regularização de obras e acompanhamento de processos para construções existentes, reformas e ampliações fazem parte da nossa área de Projetos de Engenharia.

Quando a edificação regularizada exigir medidas de prevenção e combate a incêndio, o processo pode envolver também a área de Segurança e Corpo de Bombeiros.

As exigências municipais mencionadas neste artigo dependem do Código de Obras, da legislação urbanística e dos procedimentos da Prefeitura competente, que variam conforme o Município onde o imóvel está localizado.